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PARERE IN TEMA DI CONSOLIDAMENTO DELL’IPOTECA IN RELAZIONE ALL’OPERATIVITÀ DELLA REVOCATORIA FALLIMENTARE

A fronte del fallimento della società venditrice, nell’ambito di una compravendita in cui la banca ha concesso un mutuo in favore del soggetto acquirente, con conseguente iscrizione di ipoteca sull’immobile oggetto di compravendita è necessario preliminarmente distinguere a seconda della tipologia di finanziamento concesso, poiché i termini e le formalità necessarie per il consolidamento dell’ipoteca divergono a seconda che si verta nell’ambito di ipoteca iscritta in forza di mutuo fondiario ovvero di generica ipoteca volontaria in forza di finanziamento:

  1. Nel primo caso, infatti, trova applicazione l’art. 39 TUB, il cui comma 4 prevede, in particolare, che “le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento”.
  2. Nel secondo caso, invece, trova applicazione l’art. 67 Legge Fallimentare. Tale disposizione stabilisce che “sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo stato d'insolvenza del debitore […]:

    • i pegni, le anticresi e le ipoteche volontarie costituiti nell'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento per debiti preesistenti non scaduti;
    • i pegni, le anticresi e le ipoteche giudiziali o volontarie costituiti entro sei mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento per debiti scaduti”.

Quanto poi alla sorte dell’ipoteca in caso di azione revocatoria vittoriosamente esperita nei confronti dell’atto di compravendita, la stessa, una volta “consolidatasi” nei termini di legge, deve ritenersi insensibile agli effetti dell’actio pauliana promossa. 

La revocatoria, viceversa, potrà travolgere l’intero procedimento negoziale “qualora venga stipulato un mutuo con concessione di ipoteca al solo fine di garantire una precedente esposizione dello stesso soggetto o di terzi”. In tale ipotesi, invero, “è configurabile fra i due negozi - mutuo ipotecario e costituzione di pegno - un collegamento funzionale, ed è individuabile il motivo illecito perseguito, rappresentato dalla costituzione di un'ipoteca per debiti preesistenti non scaduti” (in tal senso, ex multis Cass., sez. I, n. 7321 del 13/04/2016; Cass., sez. I, n. 1807 del 28/01/2013).

Dottor Marco Nicoli