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BED AND BREAKFAST IN CONDOMINIO

Trattasi di un tema di estrema attualità.

Alcuni Tribunali di merito, quali ad esempio il Tribunale di Roma e il Tribunale di Milano, si sono già pronunciati precisando che: “per la costituzione di un "bed and breakfast" o di un "affitta camere" non occorre l'approvazione dell'assemblea condominiale né è necessaria alcuna variazione di destinazione d'uso dell’immobile. Tale attività, tuttavia, non deve arrecare alcun pregiudizio ai condòmini e non deve essere espressamente vietata dal regolamento condominiale, intendendosi nella nozione di pregiudizio anche il pericolo per la sicurezza dei singoli condòmini in conseguenza della presenza di numerose persone utenti del servizio.” (cfr. Tribunale Roma, sez. V, 07/10/2016, n. 18557 e Tribunale di Milano con la sentenza n. 2757 del 08/05/2018)

E’ quindi necessario in ogni fattispecie analizzare, in primis, il regolamento condominiale. 

Se nel regolamento condominiale, come nel caso esaminato, non vi sono specifici riferimenti o divieti sul tema ne deriva che, legittimamente, il condomino, può esercitare l’attività di “bed and breakfast” nella propria unità immobiliare, senza il preventivo benestare dell’assemblea condominiale.

Al più, si potrebbe valutare l’opportunità di procedere con una comunicazione diretta all’amministratore ai soli fini informativi.

Naturalmente gli ospiti del “bed and breakfast” saranno tenuti a rispettare essi stessi le regole di comportamento dettate dal regolamento condominiale.

D’altra parte anche nel caso in cui nel regolamento condominiale sia inserito uno specifico divieto per la destinazione ad alberghi e pensioni delle unità abitative di proprietà privata, occorre comunque considerare quanto segue.

  1. Il codice del Turismo (D. Lgs. 23 maggio 2011, n. 79) qualifica i Bed & Breakfast attività di natura extralberghiera, in quanto caratterizzati da “strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”;
  2. i divieti di cui al regolamento condominiale devono comprende in modo espresso l’inibitoria alla destinazione delle singole unità immobiliari a Bed & Beakfast (o affitta camere). Tali clausole se restrittive del diritto dio proprietà devono essere considerate alla stregua delle servitù con la conseguenza che sono soggette a trascrizione (cfr. C. Cass. sentenza del 18 ottobre 2016, n. 21024)
  3. come sopra illustrato la giurisprudenza ha altresì evidenziato che non è necessario sottoporre l’inizio dell’attività di Bed and Breakfast ad una preventiva delibera assembleare autorizzativa.

In conclusione l’attività di Bed and Breakfast avviata in condominio è legittima.

Resta ferma la necessità che la predetta attività venga esercitata nel rispetto del regolamento condominiale e delle regole di comune convivenza, così che non arrechi pregiudizi agli altri condomini ed in ossequio con le norme di sicurezza e gli obblighi amministrativi in capo al titolare dell’attività.

Avvocato Alessia Brenna